Folgende Mängel sind in öffentlichen Unterlagen der Stadt dokumentiert:

• Brandschutz: Bauliche Brandschutzmängel werden derzeit durch organisatorische Maßnahmen ausgeglichen. Nach Aussage der Verwaltung darf das kein Dauerzustand sein, denn das Brandschutzkonzept entspricht nicht mehr den rechtlichen Vorgaben.
• Fassade: Ein Gutachter hat 2022 hinter großen Teilen der Muschelkalk-Platten am Altbau Hohlräume festgestellt. Einige Platten hatten sich bereits sichtbar gelöst, auch am Sandstein des Erweiterungsbaus gab es Schäden. Die Bereiche mussten sofort abgesperrt werden. Die Netze und der Gerüst-Tunnel am Eingang stammen aus dieser Zeit.
• Dach und Technik: Die Standsicherheit der Fassadenplatten reicht nicht aus, die Abdichtungen der Flachdächer sind am Ende ihrer Lebensdauer, und die Lichtkuppeln müssen ertüchtigt werden. Hinzu kommen erhebliche Mängel an den elektrischen Anlagen; die Leitungsnetze müssen dringend erneuert werden.
• Schadstoffe: Beim Bau wurden Materialien verwendet, die heute als Schadstoffe gelten. Bei einer Sanierung müssten deshalb abgeschottete Arbeitsbereiche eingerichtet werden.
• Feuchtigkeit: In das Gebäude dringt Grundwasser ein.

Wegen der Beton-Skelett-Bauweise überträgt sich Baulärm stark durch das ganze Haus. Eine Sanierung Stück für Stück im laufenden Betrieb hält die Verwaltung deshalb für nicht verantwortbar. Die Beschäftigten müssten für die Bauzeit ausziehen.

2022

• August 2022 – Fassade wird gesichert
  Ein Gutachten zeigt lose Natursteinplatten. Absperrung, Fassadennetze und Gerüst-Tunnel am Eingang werden angebracht.
   
• 17. August 2022 – Bestandsaufnahme im Hauptausschuss
  Das Gebäudemanagement stellt in zwei Präsentationen die Baumängel und vier mögliche Lösungswege vor: (1) Sanierung des Bestands, (2) Neubau am bisherigen Standort, (3) Neubau an einem anderen Standort, (4) Neubau auf bzw. am Wilhelm-Kern-Platz. Fazit der Verwaltung schon damals: Die zwingend nötigen Maßnahmen sind so umfangreich, dass nur eine grundlegende Lösung sinnvoll ist.
   
• 24. August 2022 – Rat beauftragt Variantenvergleich (einstimmig)
  Dieselben Präsentationen werden im Rat vorgestellt. Der Rat beschließt einstimmig, die Varianten 1, 2 und 4 von einem externen Fachbüro auf ihre Wirtschaftlichkeit untersuchen zu lassen; mit Mehrheit wird auch Variante 3 in die Untersuchung aufgenommen. Die CDU-Fraktion hat sich dabei ausdrücklich dafür eingesetzt, alle Varianten ergebnisoffen und transparent zu prüfen.

2023

• Oktober 2023 – Fachbüro beauftragt
  Nach einer öffentlichen Ausschreibung erhält das Büro Drees & Sommer, ein unabhängiges Beratungs- und Planungsunternehmen für Bau- und Immobilienprojekte, den Auftrag für die Nutzwertanalyse mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

2024

• 9. April 2024 – Kriterien festgelegt
  Für die Nutzwertanalyse – ein Verfahren, das neben den Kosten auch nicht in Geld messbare Kriterien bewertet – legt der Ausschuss für Stadtentwicklung und Klimaschutz die Gewichtung fest: Kosten und Erlöse 40 %, Standort 30 %, Gebäude 25 %, Termine und Verfügbarkeit 5 %. Es geht also nicht nur ums Geld.
   
• 3. Juli 2024 – Abschlussbericht öffentlich vorgestellt
  Drees & Sommer stellt die Ergebnisse im Rat und in einer öffentlichen Bürgerversammlung im Bürgerhaus vor. Empfehlung: ein Neubau neben dem jetzigen Rathaus (Varianten 4.1 bis 4.3).
   
• 30. Oktober 2024 – Gegenprobe mit dem Landesmodell
  Die Verwaltung rechnet die Varianten mit dem Kommunalen Rechenmodell NRW nach, einem vom Finanzministerium und der NRW.BANK entwickelten Standardverfahren für Wirtschaftlichkeitsvergleiche bei öffentlichen Gebäuden. Die NRW.BANK berät kostenlos und plausibilisiert die Eingaben. Dabei wird zusätzlich eine „Fortführungsvariante“ untersucht. Ergebnis im Hauptausschuss: Der Neubau an der „Alten Post“ (Variante 4.3) ist die wirtschaftlichste Realisierungsvariante; die NRW.BANK hat das Ergebnis geprüft und als valide bestätigt.
   
• 6. November 2024 – Rat beschließt weiteres Vorgehen (28 : 8 Stimmen)
  Der Neubau im Bereich der „Alten Post“ wird weiterverfolgt. Gleichzeitig soll die Verwaltung die Fortführungsvariante weiter beplanen, Förderprogramme prüfen und einen Arbeitskreis bilden. Beide Wege blieben also bewusst offen.
   
• 18. Dezember 2024 – Stadtentwicklungskonzept (einstimmig)
  Der Rat beschließt einstimmig die Aufstellung eines Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK). Darin legt die Stadt unter Beteiligung von Politik und Bürgerschaft fest, wie sich die Innenstadt in den nächsten Jahren entwickeln soll. Ein solches Konzept ist Voraussetzung, um Städtebaufördermittel für Rathaus, Wilhelm-Kern-Platz und Bürgerhaus zu beantragen.

2026

• 3. Februar 2026 – Zwischenstand im Rat
  Die Verwaltung und die NRW.BANK stellen die Ergebnisse des Arbeitskreises und den geplanten Vergleich der Beschaffungsformen vor.
   
• 25. Februar 2026 – Beschaffungsmodelle werden geprüft
  Der Rat beschließt mit großer Mehrheit (2 Nein-Stimmen, 9 Enthaltungen), von einem externen Fachbüro vier Beschaffungsformen für den Neubau vergleichen zu lassen: Eigenrealisierung durch die Stadt, Totalunternehmer, „ÖPP light“ und ÖPP-Inhabermodell. Eine Empfehlung soll nach Schätzung der Stadt im ersten Quartal 2027 vorliegen.
   
• August/September 2026 – Bürgerbegehren
  Die Ratsfraktion SPD/UA bringt ein Bürgerbegehren für den Erhalt des alten Rathauses auf den Weg. Seit dem 4. September werden Unterschriften gesammelt, benötigt werden rund 1.800.
   
• Wie geht es weiter?
  Kommen genug gültige Unterschriften zusammen, entscheidet der Rat über die Zulässigkeit. Schließt sich der Rat dem Begehren nicht an, kommt es zu einem Bürgerentscheid, bei dem alle wahlberechtigten Espelkamperinnen und Espelkamper abstimmen.

Egal welche Variante umgesetzt wird: Das Fachbüro rechnet bis zur Inbetriebnahme mit einer Gesamtprojektdauer von etwa sechs Jahren.

1. Drees & Sommer – Nutzwertanalyse und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Das Büro wurde über eine öffentliche Ausschreibung ausgewählt. Es wurde 1970 von Gerhard Drees, damals Professor an der Universität Stuttgart, als Ingenieurbüro gegründet und ist heute eines der großen deutschen Beratungsunternehmen für Bau und Immobilien: mehr als 6.500 Beschäftigte an über 80 Standorten, rund 7.000 Projekte weltweit. Drees & Sommer ist Gründungsmitglied der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und gilt als Vorreiter bei der Optimierung von Bestandsgebäuden.

Beispiele für ähnliche Aufträge von Städten:

• Schwelm (NRW): Variantenuntersuchung für die Stadtverwaltung, die auf drei sanierungsbedürftige Gebäude verteilt war – ebenfalls mit Nutzwertanalyse und Raumprogramm.
• Neustadt am Rübenberge (Niedersachsen): Ermittlung des Raumbedarfs und der Mindestanforderungen für ein neues Rathaus.
• Düsseldorf: Erfassung und Bewertung des städtischen Gebäudebestands – von Kitas über Verwaltungsgebäude bis zu Feuerwachen – mit Steckbrief und Maßnahmenkatalog für jedes Gebäude.
• Würzburg (2025): Energetischer Sanierungsfahrplan für öffentliche Gebäude, darunter Rathaus und Feuerwache, mit rund 200 Maßnahmen für die ersten 20 Gebäude.

Die Beispiele zeigen: Das Büro plant nicht grundsätzlich Neubauten, sondern empfiehlt je nach Gebäude auch Sanierungen. In Espelkamp fiel das Ergebnis nach Prüfung aller Varianten auf den Neubau.

2. NRW.BANK – Prüfung nach dem Rechenmodell des Landes

Die NRW.BANK ist die Förderbank des Landes Nordrhein-Westfalen. Gemeinsam mit dem Finanzministerium und einem Kreis erfahrener Berater hat sie das Kommunale Rechenmodell samt Leitfaden entwickelt. Es ist genau für Gebäude wie Schulen, Kitas, Verwaltungsgebäude, Sporthallen und Feuerwachen gedacht und bei Bauprojekten des Landes sogar vorgeschrieben.

Zur Einordnung: Die Kostenannahmen hat die Stadtverwaltung eingegeben, die NRW.BANK hat sie kostenlos begleitet und auf Plausibilität geprüft. Das Modell kann außerdem verschiedene Beschaffungsformen vergleichen – etwa Bauen mit einem Generalunternehmer, Partnerschaften mit privaten Investoren oder Anmietung. Genau das prüft der Rat seit Februar 2026.

3. Fachgutachter für den Gebäudezustand

Den Zustand des Gebäudes haben das städtische Gebäudemanagement und spezialisierte Gutachter untersucht, unter anderem ein Fassadengutachter, der 2022 die Natursteinplatten geprüft hat. Die Ergebnisse wurden am 17.08.2022 im Hauptausschuss und am 24.08.2022 im Rat vorgestellt. Die Präsentation dokumentiert unter anderem fehlende Brand- und Rauchabschottungen, alte Elektroleitungen ohne Putzeinbettung, ein gebrochenes Abwasser-Gussfallrohr neben der Trinkwasserleitung und verschobene Fassadenplatten.

• Kein Umzug auf Zeit: Weil der Neubau neben dem alten Rathaus entsteht, kann die Verwaltung bis zur Fertigstellung im alten Gebäude bleiben. Eine Sanierung oder ein Neubau am alten Standort bräuchte eine teure Zwischenlösung.
• Weniger Fläche, weniger Kosten: Das heutige Gebäude hat rund 8.500 m² Brutto-Grundfläche (die gesamte Geschossfläche einschließlich Wänden, Fluren und Technikräumen), der favorisierte Entwurf knapp 5.100 m². Eine Verwaltung arbeitet heute anders als 1962: Viele Anliegen lassen sich digital erledigen, und der größte Teil des Publikumsverkehrs läuft über das Bürgerbüro. Gebraucht werden deshalb weniger, aber flexiblere Räume – und jeder Quadratmeter weniger spart über Jahrzehnte Heiz-, Reinigungs- und Unterhaltskosten.
• Gute Arbeitsplätze, um Fachkräfte zu gewinnen: Durch den demografischen Wandel gehen in den nächsten Jahren viele Beschäftigte in Ruhestand, und die Stadt konkurriert mit Wirtschaft und anderen Behörden um qualifizierten Nachwuchs. Ein Arbeitsplatz, der den heutigen Vorschriften für Arbeitsstätten, Brandschutz und Barrierefreiheit entspricht, ist dabei ein sogenannter Hygienefaktor: Fehlt er, schreckt das Bewerberinnen und Bewerber ab; ist er vorhanden, wird er als selbstverständlich und positiv wahrgenommen. Ein modernes Rathaus hilft also, die Verwaltung auch künftig mit gutem Personal zu besetzen – im Interesse aller Bürgerinnen und Bürger.
• Neue Mitte: Nach dem Abriss des alten Rathauses wird Fläche frei, um den Wilhelm-Kern-Platz neu zu gestalten. Über das Stadtentwicklungskonzept (ISEK) sollen dafür Fördermittel von Bund und Land eingeworben werden.
• Gleicher Ort: Das neue Rathaus bleibt im Herzen der Stadt, südlich des Wilhelm-Kern-Platzes, mit bekannter Anbindung für Bürgerinnen, Bürger und Beschäftigte (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Fairerweise gehört auch dazu: Beim Neubau fallen Kosten für den Abriss des alten Gebäudes an. Diese sind in den Berechnungen bereits enthalten.

• Die Beschäftigten sind Kundinnen und Kunden: Im Rathaus arbeiten rund 160 Menschen. Sie gehen in der Mittagspause zum Bäcker, erledigen Besorgungen, gehen zur Bank, zur Apotheke oder in ein Café – jeden Arbeitstag.
• Das Rathaus bringt Laufkundschaft: Wer einen Termin im Bürgerbüro hat, verbindet ihn oft mit einem Einkauf oder einem Kaffee in der Innenstadt. Auch die Stadtverwaltung selbst nennt das als Vorteil des Standorts.
• Fachleute sehen es genauso: Schon 2022 hat das Planungsbüro Junker & Kruse, das die Stadt bei der Stadtentwicklung berät, festgehalten, dass das Rathaus für die Funktionsfähigkeit und Lebendigkeit der Innenstadt enorm wichtig ist. In der Nutzwertanalyse von Drees & Sommer schnitt ein Standort in der Innenstadt deshalb klar besser ab als das ehemalige Adient-Gelände.

Ein Neubau auf dem ehemaligen Adient-Gelände wäre über 40 Jahre gerechnet zwar etwa 1,4 Mio. € günstiger gewesen. Wir als CDU haben uns trotzdem bewusst für die Innenstadt entschieden. Würde man das Rathaus aus der Innenstadt verbannen, befürchten wir ein Innenstadtsterben mit leerstehenden Geschäften und einer verödeten Breslauer Straße. Das würde am Ende alle Espelkamperinnen und Espelkamper viel mehr kosten.

Der Neubau an der „Alten Post“ verbindet beides: Er ist deutlich günstiger als Sanierung oder Weiterbetrieb, und das Rathaus bleibt dort, wo es hingehört – mitten in der Stadt.